Immobilien

Eines der Haupttätigkeitsfelder des Notars ist das gesamte Immobilien- bzw. Grundstücksrecht.

Dies gilt sowohl für den Grundstückskauf, einschließlich des Bauträgervertrages, die Grundstücksüberlassung, die Bestellung von Grundpfandrechten und die Bestellung von Dienstbarkeiten

Grundstückskauf

Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. In dieser notariellen Urkunde werden die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer geregelt.

Die Regelungen beziehen sich insbesondere auf die Fälligkeit des Kaufpreises, eine eventuell erforderliche Räumung des Vertragsgegenstandes und die Tragung von öffentlichen Lasten wie Erschließungskosten.

Grundsatz jeder Regelung ist, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer im weitestmöglichen Umfange abgesichert werden. So wird in der Regel der Kaufpreis erst zur Zahlung fällig, wenn zugunsten des Käufers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, alle zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bewilligungen vorliegen, sowie eventuell erforderliche Lastenfreistellungserklärungen beim Notar eingegangen sind. Im Gegenzug erfolgt die Eigentumsumschreibung erst, wenn der Verkäufer sein Geld erhalten hat.

Vom Notar wird das Vorliegen aller dieser Voraussetzungen überprüft und dem jeweiligen Vertragspartner im erforderlichen Umfange mitgeteilt. Die gesamte Vertragsabwicklung erfolgt über den Notar, der die Genehmigungen beantragt und den Grundbuchvollzug veranlasst.

Üblicherweise wird im Kaufvertrag dem Käufer eine Finanzierungsvollmacht eingeräumt, die ihn ermächtigt, auch schon vor Eigentumsumschreibung zulasten des Vertragsgegenstandes Grundpfandrechte zu bestellen, um den Kaufpreis zahlen zu können. Zur Sicherheit des Verkäufers ist eine solche Finanzierungsvollmacht in mehrfacher Hinsicht beschränkt. Wichtigste Beschränkung ist, dass der Käufer aus dem dem Grundpfandrecht zugrunde liegenden Darlehen zuerst den Verkäufer bedienen muss, bevor das Grundpfandrecht anderweitig verwendet werden kann.

Ist das Vertragsobjekt eine von einem Bauträger errichtete Immobilie, sind zwingend weitere in der Makler- und Bauträgerverordnung enthaltene Vorschriften zu beachten.

Vor Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages ist es sinnvoll sich den Entwurf eines auf den konkreten Fall zugeschnittenen Vertrages durch den Notar zur Verfügung stellen zu lassen. Dies versetzt Sie in die Lage, noch vor der Beurkundung mit dem Notar offene Fragen besprechen zu können.

In unserer Kanzlei wird regelmäßig nach der Vorbesprechung Ihnen und allen anderen Vertragsbeteiligten ein Entwurf Ihres Vertrages übersandt.

Hier finden Sie ein Formular, mit dem Sie uns einen Auftrag für einen einfachen Grundstückskaufvertrag übermitteln können.

Grundstücksüberlassung

Der Begriff Grundstücksüberlassung ist eine Sammelbezeichnung für Verträge, bei denen nicht die Zahlung von Geld als Gegenleistung im Vordergrund steht, sondern die Gewährung von Gegenleistungen anderer Art, wie Wohnungsrecht und Nießbrauch.

Unter diesen Begriff fällt üblicherweise auch die Veräußerung ohne jegliche Gegenleistung, also auch die Schenkung.

Die Grundstücksüberlassung erfolgt regelmäßig im Rahmen der so genannten vorweggenommenen Erbfolge, also im Hinblick auf ein zukünftiges Erbrecht, wobei hier jedoch der Eigentumsübergang nicht erst beim Tode des Grundstückseigentümers erfolgen soll. Sollten Pflichtteilsberechtigte des Grundstückseigentümers vorhanden sein, wird zweckmäßigerweise schon bei der Überlassung der entsprechende Pflichtteilsverzicht mitbeurkundet.

Da auch die Überlassung auf Veräußerung oder Erwerb eines Grundstückes oder Eigentumswohnung gerichtet ist, bedarf dieser Vertrag wie der Grundstückskauf der notariellen Beurkundung.

Wie beim Grundstückskauf sollten Sie sich rechtzeitig durch den Notar den Entwurf des von Ihnen gewünschten Vertrages zur Verfügung stellen lassen, um eventuelle Fragen rechtzeitig klären zu können. Dies ist gerade dann sinnvoll, wenn umfangreiche Gegenleistungen vereinbart werden.

In unserer Kanzlei wird regelmäßig nach der Vorbesprechung Ihnen und allen anderen Vertragsbeteiligten ein Entwurf Ihres Vertrages übersandt.        

Grundpfandrechte

Unter Grundpfandrechten versteht man sowohl die Hypothek-, als auch die Grundschuld.

Die Hypothek spielt in der Praxis keine Rolle mehr, vor allen Dingen, wenn Gläubiger der den Grundpfandrechten zugrunde liegenden Darlehen Kreditinstitute sind. Hypotheken können nämlich nur einmal valutiert werden, d. h., ist das Darlehen getilgt, kann die Hypothek für weitere Kredite nicht mehr verwendet werden.

Daher hat sich in der Praxis als Grundpfandrecht die Grundschuld durchgesetzt.

Mit der Grundschuld wird das Grundstück als Sicherheit zugunsten des Darlehensgebers belastet (Sicherungsgrundschuld"). Diese Sicherungsrundschuld gibt dem Gläubiger das Recht, das Grundstück durch Zwangsversteigerung zu verwerten, sofern das Darlehen nicht bedient wird. Bitte wundern Sie sich nicht über die in der Regel exorbitant hohen Zinssätze der Grundschuld. Sie dienen als Sicherheit z. B. auch für Verzugszinsen; maßgebend ist immer, was Sie nach dem Darlehensvertrag schulden.

Rechtzeitig vor Beurkundung einer Grundschuld erhalten Sie von unserer Kanzlei ein Merkblatt, in dem weitere Einzelheiten erläutert werden.        

Dienstbarkeiten

Unter den Begriff der Dienstbarkeiten fallen zum einen die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten und zum anderen die Grunddienstbarkeiten. Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten unterscheiden sich hinsichtlich der Person des Berechtigten.

Während beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten einer jeweiligen Person bestellt werden, ist Berechtigter einer Grunddienstbarkeit der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes.

Inhalt einer Dienstbarkeit sind üblicherweise Wegerechte, Leitungsrechte, Grenzabstandsflächenrechte, aber auch Wohnungsrechte.

Dient das Recht letztlich der Nutzbarkeit eines anderen Grundstückes, wie das Wegerecht, wird sinnvollerweise eine Grunddienstbarkeit und nicht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt, da das Recht dem jeweiligen anderen Grundstückseigentümer zustehen muss, ohne dass es auf die Person des Grundstückseigentümers ankommt.

Anders ist es z. B. bei der Bestellung eines Leitungsrechtes zugunsten eines Ver- oder Entsorgungsträgers, wie der Gemeinde oder eines Zweckverbandes hinsichtlich Wasser-, Abwasser- und Energieleitungen. Hier ist Berechtigter nicht der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes, sondern der Versorgungsträger selbst.